Reality Domov » Právní poradna

Právní služby zajišťují pro společnost Reality Domov advokáti JUDr. Andrea Kincová, Ph.D. a Mgr. Václav Uhlíř, webové stránky: www.advokatka-kincova.cz

Náš právní team pro Vás rád připraví následující typy smluv: # Smlouva o nájmu bytu # Smlouva o nájmu nebytových prostor # Smlouva o nájmu rodinného domu # Kupní smlouva na byt # Návrh na vklad vlastnického práva (pro Katastrální úřad) # Návrh na vklad zástavního práva (pro Katastrální úřad) # Kupní smlouva na nemovitost s pozemkem # Dohoda o převodu členských práv a povinností (pro byty v družstevním vlastnictví).

Zde je několik běžných příkladů řešení situace z praxe:

Prodáváme s manželkou velký družstevní byt. Rádi bychom se přestěhovali do menšího, ale novějšího, abychom se o něj nemuseli ve stáří tolik starat. Nemáme žádné finanční zdroje, veškeré finance máme vázány pouze v této nemovitosti. Jak postupovat při koupi, abychom nemuseli bydlet mezi prodejem a následnou koupí v podnájmu nebo v hotelu? Myslíme, že právě případy návazných prodejů a koupí nemovitostí jsou doménou profesně zdatných realitních kanceláří a jejich místo na trhu nemovitostí je v tomto směru nezastupitelné. Realitní kanceláře díky širokému spektru nemovitostí v jejich nabídce dokáží tuto návaznost transakcí načasovat a bez problémů i realizovat tak, aniž byste museli po prodeji svého bytu do dočasného nájmu či hotelu, než si vyberete a koupíte byt nový. Pozornost věnujte obsahu smlouvy budoucí kupní, aby z ní bylo zřejmé, že kupní smlouvu o prodeji svého bytu podepíšete až současně s kupní smlouvou na koupi nového bytu, který vám realitní kancelář vyhledá, příp. že termín pro vyklizení vašeho stávajícího bytu bude až po termínu uvolnění kupovaného bytu. Naše společnost má letité zkušenosti s obdobnými případy, a dokážeme proto vyřešit tyto záležitosti ke spokojenosti klienta, bez nutnosti jeho přechodného ubytování ať už v podnájmu, u známých či v hotelu. Právní oddělení Reality Domov

------------------------------------------------------------------------------------------------

Mám byt v Praze a chtěl bych ho prodat. Jaké daně a poplatky se mě týkají? Z vašeho dotazu není úplně zřejmé, zda zmiňovaný byt je ve vašem vlastnictví, nebo jde o byt družstevní. Pokud jde o byt ve vlastnictví, je příjem z prodeje (tzn. rozdíl mezi cenou, za kterou jste jej nabyl, a cenou, za kterou jej prodáváte) osvobozen od daně z příjmu za podmínky, že byt vlastníte déle než 5 let, nebo pokud v bytě bydlíte nejméně 2 roky před prodejem, popřípadě pokud v bytě bydlíte po dobu kratší než 2 roky a získané prostředky použijete na své bytové potřeby. Při prodeji nemovitosti jste povinen uhradit daň z převodu nemovitostí, která činí 3 % z kupní ceny podle kupní smlouvy, nebo podle znaleckého posudku (podle toho, která cena je vyšší). Dále musíte počítat s úhradou ceny za znalecký posudek ve výši asi 3 500 Kč až 4 000 Kč a v neposlední řadě i s úhradou za ověřování podpisů a kolků za řízení u katastrálního úřadu ve výši 500 Kč (pokud nedojde k dohodě a tyto částku nepřevezme kupující). Pokud pak budete využívat k zajištění úhrady kupní ceny úschovu, což vám doporučujeme, je i tato (s výjimkou úschovy u naší společnosti) – např. notářská nebo advokátní úschova zpoplatněna podle výše složených finančních prostředků. Jestliže jde o družstevní byt, je příjem z převodu členství osvobozen od daně z příjmů za podmínky, že vlastníte členská práva déle jak 5 let, či pokud použijete získané prostředky na své bytové potřeby. V případě, že se rozhodnete členství převést, pak již musíte počítat pouze s poplatky vybíranými bytovým družstvem v souvislosti s převodem, s úhradou za ověřování podpisů, eventuálně s úhradou za úschovu ceny za převod. Právní oddělení Reality Domov

-----------------------------------------------------------------------------------------------

Chci prodat družstevní byt. Musí podepisovat příslušné smlouvy i manželka? Pokud jste se stal členem družstva za doby trvání manželství, vzniklo Vám právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a ze zákona současně vznikl i společný nájem bytu manžely a společné členství manželů v družstvu Vyjímkou je případ, kdy spolu manželé trvale nežijí. Manželé jsou z členství v družstvu oprávněni a povinni jednat společně a nerozdílně a podpis Vaší manželky na dohodě o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v družstvu je tedy nezbytný. Právní oddělení Reality Domov 

----------------------------------------------------------------------------------------------

 Jak postupovat, když chci v době manželství koupit nemovitost do svého vlastnictví tak, aby nebyla zahrnuta do společného jmění manželů? V tomto případě záleží na podrobnějších konkrétních okolnostech daného případu. Za prvé – pokud byste kupoval nemovitost za prostředky, které náleží do majetku ve vašem výlučném vlastnictví (a to například za hotovost naspořenou před uzavřením manželství, nebo hotovost získanou darem či dědictvím apod.), pak kupovaná nemovitost ze zákona nebude tvořit společné jmění manželů. Tuto skutečnost však z hlediska právní jistoty doporučuji řádně ošetřit v příslušných smluvních dokumentech, které se týkají převodu vlastnického práva k nemovitosti, nejlépe prostřednictvím realitní kanceláře, která zároveň zajistí i ostatní náležitosti. V druhém případě – jestliže budete kupovat nemovitost za prostředky nabyté za doby trvání manželství, je nezbytné zúžit zákonem stanovený rozsah společného jmění manželů smlouvou uzavřenou mezi manželi formou notářského zápisu, jejímž předmětem bude tato konkrétní nemovitost. Pokud by však v této věci nebylo dosaženo mezi manžely dohody, v žádném případě vám nedoporučuji kupovat nemovitosti bez vědomí druhého z manželů. Katastrální úřad sice rodinný stav kupujícího nezkoumá a zapíše vás jako výlučného vlastníka, ze zákona však bude nemovitost tvořit společné jmění manželů. Současně i jakékoli vaše další samostatné dispozice s předmětnou nemovitostí (prodej, dar, směna apod.) mohou být ze zákona neplatné. Upozorňuji současně, že při nabývání družstevního bytu, resp. členství v bytovém družstvu, s nímž je spojeno právo nájmu družstevního bytu za trvání manželství, vzniká ze zákona vždy oběma manželům společné členství v bytovém družstvu a shora uvedené možnosti nabytí jen jedním z manželů zde nelze aplikovat. Právní oddělení Reality Domov.

------------------------------------------------------------------------------------------------

Chtěli bychom si koupit nový byt na hypotéku a zpočátku jej pronajímat, jaké máme daňové či jiné finanční povinnosti? Pokud budete byt pořízený na hypotéku pronajímat, pak příjmy z pronájmu podléhají dani z příjmů. V takovém případě nemůžete uplatňovat uhrazené úroky z hypotečního úvěru jako odčitatelnou položku ze základu pro výpočet daně z příjmů. Zaplacené úroky si však budete moci uplatnit jako daňově uznatelný náklad proti výnosům z pronájmu. Některé banky navíc započítají budoucí pronájem v určité procentuální výši do vašeho čistého příjmu, na základě kterého banka hodnotí vaši bonitu pro získání hypotéky. Tato procentuální výše může dosáhnout u některých bankovních domů až 70% budoucích příjmů z pronájmu nového bytu. Právní oddělení Reality Domov.

Datum aktualizace : 08.03.2011